Ley por el derecho a la vivienda

Modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

La reciente aprobada Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda se ha presentado como una innovadora Ley de reforma de los arrendamientos urbanos. En su preámbulo, hace una mención directa a la Constitución: “La Constitución española (CE) reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada e impone seguidamente a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias que garanticen la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el referido derecho”. 

Y establece, asimismo, los objetivos de la nueva Ley:

− Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.

− Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.

− Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.

− Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.

− Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.

− Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.

− Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.

 

Vamos a destacar cuáles han sido los cambios introducidos por esta nueva Ley:

 

Artículo 10. Prórroga del contrato

 

El nuevo articulado de la Ley añade un nuevo apartado 2 en el que se establece “una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor”, siempre que se acredite “por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica” y “deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor* de vivienda”. Esta prórroga se interpone por un periodo máximo de tres años (apartado 3 del artículo 10). Nos encontramos entonces, ante una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

 

*En virtud de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, debemos entender en este contexto, la definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

 

Artículo 17. Determinación de la renta

 

Se modifica el apartado 3 del presente artículo, y se añade una preferencia a los pagos electrónicos (“el pago se efectuará a través de medios electrónicos”) y solo excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago “se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”. Asimismo, se añaden 2 apartados más, el primero de ellos establece que “en los contratos en que los inmuebles se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda […] sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior”, aplicando una única excepción “aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta”.

 

Por otro lado, el apartado 7 del artículo 17, indica que cuando arrendador sea un gran tenedor de vivienda y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, “la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia”.

 

En los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en las zonas de mercado residencial tensionado, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos.

 

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales

 

En este extremo, se modifica el apartado 1, añadiendo que “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. Se trata, entonces, de incorporar la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.

 

Se añade una Disposición adicional undécima

 

Disposición adicional undécima. Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.

 

Con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda se encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

 

Se añade una Disposición transitoria séptima

 

Disposición transitoria séptima. Aplicación de las medidas en zonas tensionadas. 1. La regulación establecida en el apartado 7 del artículo 17 se aplicará a los contratos que se formalicen desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia. 2. La resolución del Departamento ministerial competente en materia de vivienda que apruebe el referido sistema de índices de precios de referencia se realizará por ámbitos territoriales, considerando las bases de datos, sistemas y metodologías desarrolladas por las distintas comunidades autónomas y asegurando en todo caso la coordinación técnica.

 

Por otro lado, pese no afectar a la LAU, también es necesario mencionar la Disposición final sexta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. En concreto, se amplía temporalmente la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda estableciéndose una limitación al 3 por ciento en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.

El texto completo de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda puedes encontrarlo pinchando aquí.

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